REIT: Инвестиции в недвижимость
Уверен, что всем приходилось слышать такие выражения как «Betongold» («бетонное золото») или «Sicherer Hafen» («надёжная гавань»). Все они о недвижимости.
Несколько фактов об инвестировании в недвижимость:
- Согласно данным Немецкой ассоциации сберкасс и сберегательных банков (DSGV) от 24.10.2017 количество желающих инвестировать в недвижимость в 2007 году увеличилось с 27% до 54% — желающих стало в два раза больше.
- По данным Google Trend количество запросов «Инвестировать в недвижимость» в 2017 году было в 100 раз больше, чем в 2004 году. Это значит, что количество запросов выросло на 10,000%!
Однако это никак не увязывается с реальным количеством инвестирующих в недвижимость, то есть: с количеством владельцев объектов недвижимости. Количество таких инвесторов не дотягивает и до 30%! Почему же такой колоссальный разрыв между «Хочу инвестировать в недвижимость» и «Уже инвестирую в недвижимость»?
Инвестиции в недвижимость — только для избранных?
Ответ прост. Инвестировать в недвижимость для подавляющего большинства инвесторов напрямую связано с кредитованием, по-простонародному с «залезанием в долги». И это, увы, соответствует реальности.
Пример: появилась инвестиционная идея, купить многоквартирный дом и впустить туда арендаторов. Эта идея требует капиталовложения в районе 1,5 миллиона евро, а то и гораздо больше.
Появилась другая идея: приобрести офисный комплекс или супермаркет — нужно вложить уже миллионов десять. А при желании инвестировать в оздоровительный комплекс, больницу, дом престарелых или в индустриальную недвижимость понадобится уже несколько сотен миллионов евро.
Очевидно, мы не увидим очередь из банков, желающих выдать нам кредит на осуществление подобных инвестиционных идей. В этом и кроется основная причина, почему желающих инвестировать в недвижимость так много, но реально осуществляющих это желание так мало.
Так что же, инвестиции в недвижимость — только для избранных? Я отвечу на этот вопрос позже, а пока расскажу о том, как лично я инвестирую в недвижимость, и какие объекты являются предметом моих инвестиций.
Как я инвестирую в недвижимость
Да-да, я инвестирую весьма охотно в недвижимость,
хотя в разделе «Обо мне» Вы читали обратное. Поспешу сказать сразу, что и то, и другое — правда.
Я когда-то инвестировал в недвижимость и в итоге был несказанно доволен, что унёс оттуда ноги. Но сейчас я продолжаю инвестировать в недвижимость, считаю эти инвестиции одними из лучших в моём портфолио, и не собираюсь останавливаться. Я поменял инвестиционную стратегию!
Инвестиции в недвижимость на примере аутлет-центров
Я инвестирую в 39 аутлет-центров, расположенных в 20 американских и канадских штатах. Все торговые помещения в этих центрах сданы. Более чем 2.800 магазинов, которые представляют 500 фирменных компаний, платят мне ежемесячную арендную плату. Я, конечно, не единоличный владелец всего этого аутлет-хозяйства. Я совладею ими на правах акционера вместе с парой тысяч других акционеров. Нет, это не описка, действительно, и я, и они — акционеры. Мы приобрели акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT), которая и является владельцем всех этих 39 аутлет-центров.
Я не хожу по банкам в поисках кредитования, я не покупаю и не строю новые центры, не подписываю арендные договоры, не слежу за оплатой аренды, словом, не делаю ничего, кроме того, что раз в три месяца получаю дивиденды.
Сейчас компания платит мне 4,5% годовых, не лишним будет сказать, что до 2020-го года величина дивидендов составляла 11,5% годовых. В период кризиса 2020-го года, ставшего результатом вспыхнувшего в Китае и охватившего весь мир COVID вируса, все 39 аутлет-центра компании вынуждены были закрыться и возобновили свою работу после окончания двухлетнего периода локдауна. Желая сохранить своих арендаторов, компания освободила их от уплаты аренды. Логично было-бы предположить, что в этот период не будут выплачиваться и дивиденды, однако компания их сохранила, сократив выплату на 50 процентов. До описанного периода, компания Tanger Factory Outlet Centers являлась дивидендным аристократом, 26 лет подряд повышая дивидендные выплаты своим акционерам в среднем 6,5% в год.
После возобновления работы, в начале 2022-го года, аутлет центров руководство компании поблагодарило своих акционеров за то, что последние отнеслись с пониманием к вынужденному сокращению дивидендов и не вышли из своих инвестиций, и заверила их в том, что возобновит ежегодное повышение дивидендов, но теперь уже в двузначной величине. Естественно в числе верных инвесторов и акционеров, остался и я.
Не все REIT-компании в двухлетний период пандемии Corona-кризиса сокращали, или полностью убирали выплату своих дивидендов. В моём портфолио масса REIT-компаний, продолживших выплачивать и даже повышать свои дивиденды в этот период, почему-же тогда здесь речь о Tanger Factory Outlet Centers? А дело в том, что я хочу рассказывать вам историю обычной REIT-компании, компании, которая в период пандемии, повела себя, как и сотни других REIT-компаний, каких на рынке несколько сотен. Это история вполне обычной, без элементов героизма и экстраординарности, инвестиции в акции, вполне средней REIT-компании. И вот при всём этом, эта инвестиция, за 21 летний период показала результат гораздо выше, чем он составляет в среднем на фондовом рынке.
В прессе очень часто в качестве эталона инвестирования приводят индекс американских акций S& P 500. Он состоит из акций 500-та крупнейших, по своей капитализации, компаний США и считается, что его доходность трудно повторить, а тем более превысить. Представьте, что 21 год назад, в декабре 2000-го года, вы инвестировали 10000 долларов в акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT) и 10000 долларов в S& P 500 индекс. Все эти 21 год компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT), и компании входящих в S& P 500 индекс платили вам дивиденды и, каждая по своему, росли в своей курсовой стоимости. На начало этого года (а я пишу о начале 2022-го года), в этих двух инвестициях, у вас был бы такой результат (посмотрите таблицу).
Таблица Performance Results сравнивает итог, полученный за 21 год инвестирования 10 000 долларов в компанию Tanger Factory Outlet Centers (SKT) и 10 000 долларов в компании входящие в S&P 500 индекс.
1.Total Dividends общая сумма дивидендов выплаченных за 21 летний период
2. Growth рост курсовой стоимости за 21 летний период
3.Annualized ROR (w/o Div) процент годового роста, без учета дивидендов, в среднем за 21 летний период
4. Growth and Dividend сумма курсового роста и дивидендов за 21 летний период
5. Compound Growth процент общего годового роста в среднем за 21 летний период
Сделаю пояснения: за 21 год компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) выплатила 29.478,43 доллара дивидендов. Я не ошибся с запятой, да это так Вы инвестировали 10 000 долларов, ничего больше не предпринимали и получили дивидендами в 2,9 раза больше своих инвестиций. «Ничего больше не предпринимали» — я имею ввиду не работали в компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT), не спекулировали ее акциями, одним словом купили на 10-ть тысяч и вообще ничего больше не предпринимали. Сидели и смотрели, как Tanger Factory Outlet Centers (SKT) исправно, ежеквартально присылает вам дивиденды, а ежегодно еще и увеличивает их в среднем на 6,5 процента. Задам такой провокационный вопрос: «А на сколько процентов вам на вашей работе ежегодно поднимают зарплату? Тоже где-то так, в районе 6 — 7 процентов?» Уверен, что нет вообще никакой речи о ее ежегодном повышении. Скажу вам больше, что и своим служащим компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) не повышает ежегодно зарплату, а если и делает иногда повышение, то это далеко-далеко не 6, или 7 процентов. А вот своим акционерам, так «bitte schön!», каждый год повышение дивидендов и не за их работу, а за то, что они инвестировали в Tanger Factory Outlet Centers (SKT) свои деньги. Вывод напрашивается сам собою — куда лучше быть акционером Tanger Factory Outlet Centers (SKT), чем на ней работать, или такой вывод — пассивный доход куда лучше активного дохода.
Однако не об этом речь, а о том, что за этот 21 год, компания Tanger Factory Outlet Centers (SKT) выплатила в шесть раз больше дивидендов, чем вы получили от компаний входящих в S& P 500 индекс. И хотя курсовом росте акции Tanger Factory Outlet Centers (SKT), отстали от роста S& P 500 индекса на 7-м тысяч, результат у Tanger Factory Outlet Centers (SKT), по итогу 21-го года, оказался на 17,5-й тысячи больше. Отсюда ещё один вывод, что дивиденды предпочтительнее, чем курсовой рост и, что они вполне способны сформировать и поддерживать, необходимый для жизни, пассивный доход.
Итак результат — с учётом выплаченных дивидендов и курсового роста инвестиции в акции компании Tanger Factory Outlet Centers (SKT) приносили ежегодно 8,72 процента, что было выша чем ежегодных рост инвестиции в S& P 500 индекс, приносящей 6,91 процент в тот-же период.
Я инвестирую в аутлет-центры, не взяв ни единого евро в кредит, не сделав ни одного похода к нотариусу, не сдав ни одной финансовой декларации, в которой указана амортизация всех этих объектов. Так же я не брал кредиты, не ходил к нотариусу и не сдавал декларации на то, чтобы инвестировать в больницы и дома престарелых на территории Америки, в Европе, в Таиланде и Корее. Или чтобы инвестировать в торговые центры, офисы, гаражи и парковочные места на территории Гонконга. Я просто покупал акции компании, которая владеет всем выше описанным. Скажу больше, я инвестирую в компании, которые сами предоставляют кредиты другим компаниям для постройки, покупки больниц, офисов, торговых центров и другой формы недвижимости. Да, именно так, далеко не всегда за кредитом обращаются в банк.
Как правило REIT´s компании платят высокие, в сравнении с компаниями плательщиками дивидендов из других секторов экономики, дивиденды. И не только платят, но и не редко повышают свои выплаты. REIT´s компании представлены среди компаний дивидендных чемпионов (Dividenden Champions), контендерсов (Dividenden Contenders) и челленджеров (Dividenden Challenger).
Напомню, что дивидендным чемпионом считается компания, которая 25-ть и более лет непрерывно повышала свои дивиденды и продолжает их повышать дальше. По состоянию на февраль 2022-го года, среди дивидендных чемпионов находятся 4 REIT´s компании.
В таблице собраны компании Dividenden Champions представители REIT´s сектора.
Symbol - отражает биржевые символы компаний
Company - название компании
No Years - общее количество лет, непрерывного повышения дивидендов
Price - биржевая цена акции
Div Yield - дивидендная доходность, в процентах за год
DGR 10Y - среднее повышение выплачиваемых дивидендов на протяжении периода 10-ти лет, в процентах за год
А также 17 компаний которые непрерывно повышают свои дивиденды на протяжении от 11-ти до 24-х лет, так называемые Dividend Contenders.
В таблице собраны компании Dividend Contenders представители REIT´s сектора.
За ними следуют, 29 Dividend Challengers, непрерывно повышающие свои дивиденды более 5-ти, но менее 11-ти лет.
В таблице собраны компании Dividend Challengers представители REIT´s сектора.
Так как Dividend Challengers повышают свои дивиденды от 5 лет, я добавил в таблицу столбик DGR 5Y.
DGR 5Y - этот показатель отражает средний процент на который компания ежегодно повышала свои дивиденды не протяжении последних пяти лет
Эти показатели дают вполне определённую уверенность в способности REIT´s компаний зарабатывать деньги и в том, что заработанного уже на протяжении лет хватает на выплаты и на повышение дивидендов. И совершенно не лишним, будет заметить, что величина выплачиваемых дивидендов не зависит от курсовой стоимости акции.
Итак, инвестиции в недвижимость — для избранных?
Настало время ответить на этот вопрос. Впрочем, в предыдущих абзацах я на него уже ответил. Инвестиции в недвижимость в принципе доступны всем и каждому. Всё зависит от выбора инвестиционной стратегии.
Если Ваша стратегия заключается в прямых инвестициях в объект, т. е. в покупке недвижимости, то доступность такой инвестиции у меня вызывает сомнения. Я остановился на другой стратегии, где мне не нужно приобретать объект, не нужно обращаться в банк за кредитом, где я не имею дело с арендой и арендаторами. При этом меня есть целый список объектов, в которые я инвестировал. В будущем я также намерен придерживаться этой стратегии: инвестировать фонды недвижимости, то есть в REIT-компании.
Что такое REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) — это особая форма публичной акционерной компании, которая получает свои доходы, владея, управляя или кредитуя различные формы недвижимости. Деятельность REIT-компаний регулируется REIT-законодательством, которое, в зависимости от страны, имеет свои особенности.
Более чем в 40 странах REIT- компании пользуются налоговыми преимуществами. Чтобы пользоваться этими привилегиями, REIT-компании должны выполнять особенные условия. Самые распространённые из них: условие инвестировать в недвижимость и условие выплаты большей части прибыли своим акционерам. Как правило, эти выплаты составляют минимум 90% от их дохода. Концепция REIT возникла в Америке, там и находится большая часть REIT-компаний.
В создание компаний REIT была заложена идея привлечения капитала частных инвесторов в жилищное строительство, однако существует и другая версия. Согласно ее в 1960 году правительство США продлевает акцизный налог на ввозимые в страну сигары и чтобы отвлечь инвесторов от этой проблемы, разрешает инвестировать им в недвижимость. Для этого утверждают особые права и обязанности, которыми будет наделена и которым должна соответствовать компания, начинающая свою деятельность в секторе экономики - real estate. Уже после первого года создания в REIT-компании должно быть не менее 100 акционеров, при этом не более половины акций должны принадлежать пяти или менее акционерам. Не менее 75% своего валового дохода REIT-компания должна получать из источников, связанных с недвижимостью, и не менее 75% своих активов инвестировать в недвижимость.
Кроме того, 90% прибыли должны быть выплачены акционерам, что делает дивиденды REIT намного выше, чем по акциям других компаний. Это требование делает инвестирование в REIT еще более привлекательным для инвесторов, которые хотят получить выгоду от инвестирования в недвижимость без необходимости ее приобретения.
Продавая свои акции, REIT-компания привлекает капитал, который впоследствии будет использован для инвестирования в недвижимость, ипотечные кредиты, или их комбинация. Акционеры владеют частью всей собственности и кредитов, которыми владеет сама REIT-компания.
Несколько фактов о REIT-компаниях
- 14-е сентября 1960: президент Эйзенхауэр подписывает и утверждает закон о создании REIT-компаний и об инвестировании в них («Тhe Real Estate Investment Act of 1960»).
- Причина для возникновения REIT c предоставлением особых налоговых преимуществ: необходимость развития жилищного строительства и необходимость в том, чтобы частные инвесторы получили возможность инвестировать в недвижимость.
- Общая капитализация всех в настоящее время известных REIT-компаний: более 3 биллионов долларов. Из них 2 биллиона долларов составляет капитализация Американских REIT-компаний.
Преимущество REIT-компаний
После вступления в силу закона, в жилищное строительство бурным потоком пошли инвестиции, а главное, что в них были и инвестиции частных инвесторов. Появившиеся REIT-компании решили основные проблемы, присущие прямым инвестициям в недвижимость:
- Проблема ликвидности. В данном случае под ликвидностью подразумевается гибкость инвестиций, которая в прямых инвестициях отсутствует. Войти в инвестиции (купить объект) или выйти из инвестиций (продать объект) — это дилемма, занимающая месяцы.
- Проблема самостоятельного управления. Отпадает необходимость инвестора, самостоятельно участвовать в процессах приобретения недвижимости, частичного или полного финансирования, содержания и управления недвижимостью, поиска арендаторов и всех сопутствующих аренде процессов.
- Низкая диверсификация. Риск убытков минимален.
Спустя 35 лет, положительный опыт Америки был замечен, и его стали подхватывать другие страны:
- 1995 год: Бельгия
- 1998 год: Австралия
- 1999 год: Сингапур
- 2001 год: Япония и Южная Корея
- 2003 год: Франция и Гонконг
- 2007 год: Англия и Германия
- 2012 год: Испания
REIT-компании в Германии
Это далеко не полный перечень стран, которые ратифицировали закон о REIT-компаниях. Как я писал ранее, их чуть более 40-ка. Интересно то, что маленькие и экзотические страны раньше Германии пришли к пониманию того, какую положительную роль способен сыграть закон о REIT-компаниях в экономике.
Так, например, Болгария с 2003-го, а Малайзия с 2005-го года имеют закон о REIT. Соответственно, и по величине капитализации, и по количеству REIT-компаний, Германия «пасёт задних». Второе и третье место после Америки занимают Австралия и Франция. Каждая из них имеет около 40 REIT-компаний, суммарная капитализация которых лежит в районе 70 миллиардов долларов. Дальше следуют Англия, Гонконг, Япония, Канада, Голландия и Сингапур, у которых примерно по 10 REITs-компаний с суммарной капитализацией около 40 миллиардов долларов. Германия владеет 5 REIT-компаниями, чья общая капитализация не дотягивает и до миллиарда евро.
Три вида REIT-компаний: Equity, Mortgage и Hybrid
REIT-компании делятся на три вида: Equity, Mortgage и Hybrid.
- Equity REIT — это компании, которые приобретают недвижимость в свою собственность, сдают её арендаторам, получая доход с аренды и управления.
- Mortgage REIT — это компании, предоставляющие другим компаниям ликвидность для приобретения недвижимости, т. е. дают кредиты на её покупку.
- Hybrid REITs — это компании сочетающие в себе особенности двух предыдущих видов. Они получают доход как от приобретенной и эксплуатируемой недвижимости, так и от ссуженных ипотечных кредитов, получая проценты по ссуде.
Все REITs делятся на три вида: Equity, Mortgage и Hybrid.
В какие бы объекты недвижимости вы ни инвестировали — от квартир до земельных участков, лесных массивов, рекламных бордов — для всего на рынке существует REIT-компания, отвечающая Вашим инвестиционным желаниям.
1) Equity REIT
Equity REIT подразделяются на следующие REIT-компании:
- Hotel-REIT или Lodging: инвестируют в объекты, предоставляющие краткосрочную аренду, главным образом для ночлега, отпуска и туризма.
- Residentials-REIT: инвестируют в недвижимость, которую арендуют для долгосрочного проживания.
- Office-REIT: владеют офисными центрами и небоскрёбами, которые частями или полностью сдают фирмам, компаниям, банкам или госучреждениям.
- Healthcare-REIT: покрывают всю недвижимость, связанную со здравоохранением. Это больницы, центры здоровья, дома престарелых, аптеки.
- Retail-REIT: специализируются на всей недвижимости, предоставляющей в аренду торговые площади.
- Industrial-REIT: владеют производственными площадями, складскими помещениями и логистическими центрами.
- Datacenter-REIT: владеют и управляют объектами, в которых их клиенты хранят свои данные или данные третьих лиц. Это не только классические дата-центры, но и расчётные центры.
- Storage-REIT: владеют складскими помещениями, но не входят в категорию Industrial-REIT, т. к. сдают их частным лицам и маленьким компаниям под хранение мелких вещей. Ярким представителем являются популярные в Америке склады Self-Storage. Их арендуют частные лица для хранения домашнего имущества. Такие склады индивидуального хранения всё чаще появляются и на территории Европы.
- Jail-REIT: владеют, сдают или управляют самостоятельно тюремными зданиями, центрами реабилитации, иммиграционными центрами и т. д. Эта категория представлена всего двумя REIT-компаниями: The GEO Group, Inc. и CoreCivic, Inc. обе в настоящий момент выплачивают дивиденды в размере, превышающем 10% годовых.
- Timber-REIT: инвестируют в лесные массивы.
- Farmland-REIT: инвестируют в поля, плантации, фруктовые и овощные массивы.
- Infrastructure-REIT: объекты инвестиций этих компаний ранее принадлежали государству: автозаправочные станции, телефонные и телевизионные вышки, стекловолоконные линии, трубопроводы и т. д.
- Entertainment-REIT: инвестируют в недвижимость, как в здания, так и в земельные участки индустрии развлечений. Это казино, игровые центры, парки отдыха и развлечений.
- Other-REIT: к этой категории относятся компании, у которых бизнес-модель не относится ни к одной из вышеописанных.
Пример: Safehold Inc. инвестирует в земельные участки, на которых построены здания, при этом сами здания этой REIT-компании, не принадлежат.
Outfront Media Inc. и Lamar Advertising Company инвестируют как в места под установку или размещение рекламных бордов и дисплеев, так и в сами рекламные борды и дисплеи.
Landmark Infrastructure Partners LP инвестирует в земельные участки под установку телефонных и телевизионных вышек, ветряных и солнечных электростанций.
2) Mortgage REIT
Mortgage REIT (или mREIT) не инвестируют в объекты, а исключительно в ценные бумаги, в основе которых находится сама недвижимость. На это, собственно, и указывает слово Mortgage (ипотека, закладная) в их названии.
В целом Mortgage REIT похожи на банки, поскольку инвестируют в кредитование недвижимости. Однако, по сравнению с банками, они имеют не столь жёсткое регулирование, что позволяет им достигать значительно большей доходности. Но цена этой доходности — более высокий риск.
У Mortgage REIT очень простая и очень понятная модель бизнеса: выдаём дорогие долгосрочные кредиты, рефинансируем их посредством дешёвых краткосрочных кредитов, с разницы живём. Высокий риск обусловлен не невозвратными кредитами, эти застрахованы и обеспеченны закладными на жильё. Высокий риск лежит в явлении под сложным названием «инверсия кривой доходности».
Mortgage REIT и инверсия кривой доходности
Что такое «инверсия кривой доходности»? Это рыночная ситуация, когда краткосрочные кредиты вдруг дорожают: проценты по краткосрочным кредитам становятся выше, чем по долгосрочным кредитам. Инверсия кривой доходности — предвестник рецессии, и может даже перерасти в кризис, как это было в 2008 году. В это время курсы акций mREIT обвалились в среднем на 70%. Но как только инверсия закончилась, mREIT тут же начали снова зарабатывать. Их курсы снова восстановились, показав рост в тысячах процентов.
Лично мне очень нравятся mREIT. Они платят высокие дивиденды, как правило, выше 10%. Несмотря на высокий риск, у них очень понятный бизнес: пока не наступила инверсия, дивиденды обеспечены, курсы акций растут. Обвалились во время инверсии? Примерно понятно, когда вновь начнут восстанавливаться. Можно ли предвидеть начало инверсии кривой доходности, чтобы не быть участником обвалов mREIT-акций? В теории можно, а вот на практике — нет. Тем более для нас, частных инвесторов, невозможно.
Однако в mREIT не только можно, но и нужно инвестировать. Против последствий обвалов, вызванных инверсией, как и против последствий всех других обвалов, есть очень эффективное средство: диверсифицированное портфолио и использование опционов. О первом и о втором можно найти массу информации на этом сайте.
REIT — очень важный инструмент дивидендного инвестора, позволяющий без долговой нагрузки инвестировать в недвижимость. Инвестировать широко и диверсифицировано, инвестировать с высоким доходом и высокой ликвидностью. Словом, REIT-акции должны присутствовать в любом портфолио.
